Baufinanzierung im November 2025: Wie sich die Bauzinsen entwickeln – aktueller Überblick
Der November 2025 bringt spürbare Bewegung in die Welt der Baufinanzierung. Nachdem die Zinsen in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, zeigen aktuelle Anpassungen einiger Banken nun wieder eine leichte Entspannung. Für zukünftige Immobilienkäufer und Eigentümer ist es daher entscheidend, die Marktentwicklung im Blick zu behalten.
Warum ändern sich die Bauzinsen derzeit so stark?
Bauzinsen orientieren sich in erster Linie an den Renditen langfristiger Bundesanleihen und der allgemeinen Zinsentwicklung im Euroraum. Da diese Werte seit Monaten leicht schwanken, passen Banken regelmäßig ihre Konditionen an. Aktuell liegen die durchschnittlichen Bauzinsen für zehnjährige Darlehen im Bereich von rund 3,6 %, nachdem sie im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegen waren.
PSD Bank Nürnberg: Erste Zinssenkungen zum Monatsstart
Die PSD Bank Nürnberg hat den November direkt mit einer Zinssenkung eingeläutet.
Für ein zehnjähriges Darlehen gelten folgende Konditionen:
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Sollzins: 3,40 % (vorher 3,50 %)
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Effektiver Jahreszins: 3,45 % (vorher 3,58 %)
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Darlehenssumme: 100.000–200.000 €
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Beleihungswert: 70 %
Zusätzlich profitieren Kreditnehmer mit energieeffizienten Immobilien von einem Zinsrabatt bis zu 0,10 %(Energieeffizienzklasse A+, A, B).
BBBank: Zinssatz sinkt ebenfalls – Beispielrechnung inklusive
Auch die BBBank hat ihre Bauzinsen im November reduziert.
Die neuen Werte:
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Sollzins: 3,32 % (vorher 3,41 %)
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Effektivzins: 3,39 % (vorher 3,49 %)
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Beleihung: 60 %
Finanzierungsbeispiel der BBBank für 100.000 €:
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Sollzins: 3,22 %
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Effektivzins: 3,29 %
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Monatsrate: 435 €
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Zinsbindung: 10 Jahre
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Anfangstilgung: 2 %
KfW-Förderkredite: Diese Zinsen gelten seit November
Bei der KfW gab es Anfang November keine neuen Anpassungen – viele Änderungen wurden bereits Ende Oktober durchgeführt. Besonders relevant bleiben die Programme 261 (BEG Wohngebäude) und 124 (Wohneigentum).
Programm 261 – Effizienzhaus & energetische Sanierung
Neue effektive Jahreszinsen:
| Laufzeit | Zinsbindung | Effektivzins |
|---|---|---|
| 4–10 Jahre | 10 Jahre | 2,20 % |
| 11–20 Jahre | 10 Jahre | 2,74 % |
| 21–30 Jahre | 10 Jahre | 2,84 % |
Programm 124 – Kauf oder Bau von Wohneigentum
Beispiel für 100.000 € Darlehen:
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Sollzins: 3,39 %
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Effektivzins: 3,44 %
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Laufzeit: 25 Jahre
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3 tilgungsfreie Anlaufjahre
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5 Jahre Zinsbindung
Weitere Konditionen:
| Laufzeit | Zinsbindung | Effektivzins |
|---|---|---|
| 4–25 Jahre | 5 Jahre | 3,44 % |
| 4–25 Jahre | 10 Jahre | 3,74 % |
| 26–35 Jahre | 5 Jahre | 3,44 % |
| 26–35 Jahre | 10 Jahre | 3,77 % |
Allianz: Günstigere Immobilienkredite im Oktober und November
Auch die Allianz hat ihre Zinsen zuletzt gesenkt.
Beispiel für 150.000 € Darlehensbetrag:
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Sollzins: 4,28 % (vorher 4,33 %)
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Effektiver Jahreszins: 4,39 %
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Monatsrate: 785 €
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Zinsbindung: 25 Jahre
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Tilgung: 2 %
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Beleihungsauslauf: 80 %
Zinsen nach Bindungsfrist:
| Zinsbindung | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,60 % | 4,70 % |
| 10 Jahre | 3,78 % | 3,85 % |
| 15 Jahre | 3,88 % | 3,95 % |
ING: Konditionen bleiben stabil im November
Bei der ING gibt es aktuell keine Veränderungen – die Zinsen bleiben konstant.
Repräsentatives Beispiel für 300.000 €:
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Sollzins: 3,80 %
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Effektivzins: 3,89 %
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Tilgung: 3 %
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Monatsrate: 1.700 €
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Zinsbindung: 15 Jahre
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Gesamtlaufzeit: 21 Jahre 7 Monate
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Beleihung: bis 85 %
Standardzinsen bei bis zu 60 % Beleihung:
| Kreditsumme | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre |
|---|---|---|---|
| ab 150.000 € | 3,62 % | 3,69 % | 3,95 % |
| ab 300.000 € | 3,50 % | 3,57 % | 3,84 % |
Wie schätzen Kreditvermittler die Bauzinsen ein?
Laut Finanzierungsvermittlern liegen die besten effektiven Zinsen für zehnjährige Darlehen derzeit zwischen 3,27 % und 4,06 %. Mirjam Mohr (Interhyp) erwartet bis Jahresende ein stabiles Niveau:
„Die Bauzinsen dürften bis Jahresende voraussichtlich stabil bleiben. Wer jetzt finanzieren möchte, kann weiterhin mit durchschnittlich rund 3,6 % für zehnjährige Darlehen rechnen.“
Wichtig: Nicht nur der Zinssatz entscheidet über die Gesamtkosten einer Baufinanzierung. Faktoren wie Tilgung, Sondertilgungsrechte oder Flexibilitäten im Vertrag sind ebenso entscheidend.
Fazit: Lohnt sich eine Baufinanzierung im November 2025?
Die leicht sinkenden Zinsen bei mehreren Banken zeigen eine vorsichtige Entspannung. Zwar liegen die Bauzinsen weiterhin höher als noch vor wenigen Jahren, doch der Markt stabilisiert sich zunehmend – vor allem bei längeren Zinsbindungen.
Wer eine Finanzierung plant, sollte:
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Angebote mehrerer Banken vergleichen
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Fördermöglichkeiten der KfW prüfen
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Energieeffizienzvorteile berücksichtigen
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auf flexible Vertragskonditionen achten
Ein guter Zeitpunkt für eine Baufinanzierung kann jetzt durchaus gegeben sein – besonders, wenn sich der Trend zu moderaten Zinsen fortsetzt.
Maximilian Decker, CEO
