Mietrecht: Fristlose Kündigung bei verwahrloster Wohnung
Wer seine Mietwohnung nicht ausreichend pflegt, riskiert unter Umständen den Verlust seines Zuhauses. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Amtsgericht Frankfurt am Main (Az. 33051 C 287/25). Die Richter stellten klar: Eine erhebliche Verwahrlosung oder starke Verschmutzung der Mietsache kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen – selbst dann, wenn bislang noch kein konkreter Schaden an der Wohnung entstanden ist. Damit wird deutlich: Eine fristlose Kündigung bei verwahrloster Wohnung ist rechtlich durchsetzbar.
Der konkrete Fall
Ausgangspunkt des Rechtsstreits waren zunächst Teilmietrückstände. In diesem Zusammenhang verlangte der Vermieter Zutritt zur Wohnung. Nachdem der Mieter diesen zunächst verweigert hatte, gewährte er schließlich doch Einlass. Dabei stellte der Vermieter fest, dass sich die Wohnung in einem stark vernachlässigten Zustand befand. Räume waren mit Möbeln zugestellt, Abfälle und Unrat lagen herum – insgesamt machte die Wohnung einen deutlich verwahrlosten Eindruck.
Der Vermieter reagierte mehrfach mit Abmahnungen und forderte den Mieter auf, den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Da sich die Situation jedoch nicht verbesserte, sprach er die fristlose Kündigung aus – hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung – und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich.
Der Mieter räumte zwar ein, die Wohnung nicht ausreichend gepflegt zu haben, bestritt jedoch das Ausmaß der Verwahrlosung. Zudem verwies er auf seine langjährige Mietdauer von rund 30 Jahren, in denen es bislang zu keinen Schäden gekommen sei. Er habe außerdem versucht, eine Grundreinigung über einen Verein für Betreutes Wohnen zu organisieren, jedoch ohne Erfolg. Die Kündigung sei daher unverhältnismäßig.
So entschieden die Richter
Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Nach Auffassung des Amtsgericht Frankfurt am Main ist ein Vermieter nicht verpflichtet, eine erhebliche Verwahrlosung der Wohnung hinzunehmen. Entscheidend sei nicht, ob bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist. Maßgeblich sei vielmehr die erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten und die damit verbundene Gefährdung der Mietsache.
Wesentlich für die Wirksamkeit der Kündigung war außerdem, dass der Mieter zuvor mehrfach abgemahnt worden war und ausreichend Gelegenheit hatte, den Zustand zu verbessern. Da er dieser Verpflichtung nicht nachkam, war die fristlose Kündigung aus Sicht des Gerichts gerechtfertigt.
Das Gericht stützte sich dabei auch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zum Zutrittsrecht des Vermieters. Danach können bereits Verletzungen vertraglicher Nebenpflichten – etwa die Verweigerung einer berechtigten Besichtigung – eine Kündigung rechtfertigen. Ein gesonderter gerichtlicher Duldungstitel ist hierfür nicht zwingend erforderlich.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter gilt:
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Auch wenn man nicht selbst reinigt – wer seine Wohnung verwahrlosen lässt, muss rechtzeitig für Hilfe sorgen (z. B. durch Angehörige, Dienste oder soziale Einrichtungen).
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Eine bloße Selbstverpflichtung oder mündliche Zusage reicht nicht aus, wenn der Zustand sich nicht verbessert.
Für Vermieter gilt:
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Die Dokumentation des Zustandes (z. B. Fotos, Protokolle) und mehrfache Abmahnungen sind essenziell, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.
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Der Vermieter sollte den Mieter auf die möglichen rechtlichen Konsequenzen einer Vernachlässigung der Wohnungspflichten hinweisen.
Maximilian Decker, CEO
