Immobilienfinanzierung 2026: Finanzierer sehen wieder mehr Bewegung
Die Stimmung am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt hat sich im dritten Quartal 2026 deutlich verbessert. Das zeigt das aktuelle BF.Quartalsbarometer für die Immobilienfinanzierung. Zwar befindet sich der Index weiterhin im negativen Bereich, gleichzeitig gibt es mehrere Anzeichen für eine Stabilisierung des Marktes. Der Barometerwert stieg von -25,97 Punkten im zweiten Quartal auf -12,30 Punkte im dritten Quartal 2026. Damit hat sich die Einschätzung der gewerblichen Immobilienfinanzierer innerhalb eines Quartals deutlich verbessert. Ein Wert von null würde dabei für ein ausgeglichenes Marktumfeld stehen.
Mehr Neugeschäft bei Immobilienfinanzierern
Besonders interessant ist die Entwicklung beim Neugeschäft. Im dritten Quartal 2026 gaben 35 Prozent der befragten Immobilienfinanzierer an, ein steigendes Neugeschäft zu verzeichnen. Im zweiten Quartal waren es lediglich 23 Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der Finanzierer, die ein rückläufiges Neugeschäft feststellen, auf null Prozent gesunken. 80 Prozent der Befragten bewerten die Finanzierungsbedingungen aktuell als weitgehend unverändert. Auch bei diesem Punkt zeigt sich eine Verbesserung: Im zweiten Quartal hatten noch 46 Prozent der Befragten von einer Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen berichtet. Im dritten Quartal waren es nur noch 15 Prozent. Damit deutet vieles darauf hin, dass sich der Markt nach den schwierigen vergangenen Jahren zunehmend stabilisiert. Von einer vollständigen Entspannung kann allerdings noch nicht gesprochen werden.
Immobilienfinanzierung bleibt von hohen Zinsen geprägt
Die wichtigste Herausforderung bei der Immobilienfinanzierung 2026 bleiben weiterhin die Finanzierungskosten. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund der langfristigen Zinsentwicklung. 75 Prozent der befragten Immobilienfinanzierer erwarten, dass die Zinsen für Finanzierungen mit einer zehnjährigen Zinsbindung bis zum Jahresende 2026 über dem aktuellen Niveau liegen werden. Im zweiten Quartal lag dieser Anteil noch bei 69 Prozent. Für Immobilienkäufer und Investoren bedeutet das: Eine Finanzierung sollte weiterhin sorgfältig kalkuliert werden. Steigende Zinsen können die monatliche Belastung erhöhen und gleichzeitig den finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf reduzieren. Auch für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, bleibt das Zinsumfeld relevant. Denn die Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer haben einen direkten Einfluss darauf, welche Kaufpreise am Markt realistisch darstellbar sind.
Margen unterscheiden sich deutlich nach Immobilienart
Auch bei den Finanzierungsmargen zeigen sich Unterschiede zwischen den einzelnen Immobiliensegmenten. Bei Bestandsimmobilien lag die durchschnittliche Marge im dritten Quartal 2026 bei 156 Basispunkten. Wohnimmobilien wurden mit durchschnittlich 120 Basispunkten vergleichsweise günstig finanziert, während bei Supermärkten durchschnittlich 170 Basispunkte angesetzt wurden. Bei Projektentwicklungen lag die durchschnittliche Marge mit 273 Basispunkten deutlich höher. Besonders hohe Margen wurden bei Büroimmobilien mit durchschnittlich 309 Basispunkten verzeichnet. Bei Logistikimmobilien lag der Wert dagegen bei 210 Basispunkten. Diese Unterschiede zeigen, dass Banken und andere Finanzierer das jeweilige Risiko eines Immobilienprojekts weiterhin genau bewerten.
Beleihung bleibt weitgehend stabil
Auch bei den Beleihungsausläufen gab es im dritten Quartal nur geringe Veränderungen. Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) bei Bestandsfinanzierungen lag bei 64,5 Prozent und damit nahezu auf dem Niveau des Vorquartals. Bei Projektentwicklungen erreichte der durchschnittliche Loan-to-Cost (LTC) 67,9 Prozent und lag damit leicht über dem vorherigen Wert. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass Eigenkapital weiterhin eine wichtige Rolle bei der Finanzierung spielt. Eine solide Eigenkapitalbasis kann insbesondere bei höheren Zinsen und anspruchsvolleren Finanzierungskriterien entscheidend sein.
NPL-Quote zeigt leichte Entspannung
Auch bei den sogenannten Non-performing Loans, kurz NPL, zeichnet sich eine leichte Verbesserung ab. Nur noch 25 Prozent der Befragten stellten in den vergangenen drei Monaten einen Anstieg der NPL-Quote fest. Im zweiten Quartal waren es noch 31 Prozent. Bei der Hälfte der Befragten blieb die Quote unverändert. Das spricht zumindest für eine gewisse Stabilisierung der Kreditqualität im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt.
Was bedeutet die Entwicklung für den Immobilienmarkt?
Die Ergebnisse des BF.Quartalsbarometers zeigen ein gemischtes, aber zunehmend stabileres Bild. Die Immobilienfinanzierung 2026 kommt wieder stärker in Bewegung, gleichzeitig bleiben die Rahmenbedingungen anspruchsvoll. Steigende Finanzierungsvolumina und ein rückläufiger Anteil an Finanzierern mit sinkendem Neugeschäft sprechen für eine gewisse Belebung. Auf der anderen Seite sorgen die weiterhin hohen Zinsen dafür, dass Immobilienkäufe und Investitionen sorgfältig durchgerechnet werden müssen. Für Käufer bedeutet das vor allem, die eigene Finanzierung frühzeitig zu prüfen und verschiedene Finanzierungsmodelle miteinander zu vergleichen. Für Verkäufer bleibt es wichtig, die veränderten Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer bei der Preisfindung zu berücksichtigen. Das BF.Quartalsbarometer wird vierteljährlich im Auftrag der BF.direkt AG vom Handelsblatt Research Institute erstellt. Für die aktuelle Ausgabe wurden 38 Experten aus Banken und alternativen Finanzierungsinstituten befragt, die unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen befasst sind.
Fazit: Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 deutliche Erholungstendenzen. Das steigende Neugeschäft und die stabileren Finanzierungsbedingungen sind positive Signale. Gleichzeitig bleiben hohe Zinsen ein wesentlicher Faktor und dürften Immobilienkäufer, Investoren und Eigentümer auch weiterhin beschäftigen.
Maximilian Decker, CEO
