Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage
Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wird im § 559 BGB gesetzlich geregelt und erlaubt es Vermietern 8% bestimmter Baumaßnahmen am Mietobjekt auf Mieter umzulegen – dies wird als „Modernisierungsumlage“ bezeichnet. Grundsätzlich gilt: Sofern die Maßnahmen den Wohnwert erhöhen oder die Maßnahmen erforderlich waren, ohne dass der Vermieter Einfluss darauf hatte, ist die Umlage gerechtfertigt.
Rechte, Pflichten und Vorrausetzungen
Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen darf nur bei tatsächlicher Modernisierung durchgesetzt werden. Renovierungen oder Instandhaltung fallen dabei nicht in den Geltungsbereich. Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist nicht immer einfach. Dafür hat der Gesetzgeber in § 559 BGB die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB definiert. Demnach fallen folgende Modernisierungsmaßnahmen in den Anwendungsbereich:
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Darüber hinaus ist der Vermieter zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn dieser verpflichtet. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB muss dabei Beginn, Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung samt aufgeschlüsselter Berechnung mitgeteilt werden.
Berechnung der Umlage
Zur Berechnung der Modernisierungsumlage muss vorab zwischen den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten Unterschieden werden.
Umlagefähig:
- Baumaterialen
- Handwerkerleistung
- Renovierungskosten aufgrund von Modernisierung
- Eigenleistung des Vermieters
Nicht umlagefähig:
- Finanzierungskosten
- Verwaltungskosten
- Fördermittel
- Möglicher Mietausfall
Im zweiten Schritt ist der Vermieter zur schriftlichen Aufschlüsselung der einzelnen umlagefähigen Modernisierungskosten verpflichtet und muss diese mit entsprechenden Rechnungen belegen. Anschließend werden diese auf die einzelnen Wohneinheiten anteilig aufgeteilt und die monatliche Mieterhöhung wie folgt berechnet.
Vereinfachte Beispielrechnung:
ACHTUNG: KAPPUNGSGRENZE
Die Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen darf 3€ pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren nicht überschreiten. Sofern die Miete unter 7€ pro Quadratmeter liegt, darf die Miete maximal 2€ pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen.
Die Mieterhöhung darf erst nach vollständigem Abschluss der Modernisierung gegenüber dem Mieter erhoben werden. Diese Sonderform der Mieterhöhung kann seitens Vermieter alternativ auch in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem neuen Standard angehoben werden. Im Gegensatz zur Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsumlage muss in diesem alternativen Fall jedoch das Einverständnis der Mieters eingeholt werden.
Tipps für Vermieter und Mieter
Grundsätzlich sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die Einhaltung der Formalitäten, Rechte und Voraussetzungen im Auge behalten. Des Weiteren dürfen die Modernisierungen keine Luxussanierungen enthalten. Hier kann es zu Meinungsverschiedenheiten kommen, da luxuriöse Sanierungen teilweise schwer zu definieren sind.
Sollten diese Bedingungen nicht erfüllt sein, ist dem Mieter das Recht eingeräumt, die gesamte Modernisierungsumlage ablehnen zu können.
Sophia Decker, CSO
