Immobilien-Wiki

Alleinauftrag

Im deutschen Maklerrecht sieht der Alleinauftrag ausschließlich eine Vertragsbeziehung zwischen Auftraggeber und Makler vor. Das bedeutet, dass Sie lediglich einem einzigen Makler (-unternehmen) die Rechte zur Vermarktung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks einräumen. Ein Alleinauftrag erhöht die Erfolgsaussichten für den Kunden. Als Kunde erhalten Sie die volle Expertise, Erfahrung und das gesamte Netzwerk des Maklers. …

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Baulasten

Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde. Dazu gehören zum Beispiel Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch eingetragen. In den anderen Bundesländern werden sie in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden. Seriöse Immobilienmakler werden Sie immer über Baulasten aufklären. Woran Sie …

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Bebauungsplan

Der Bebauungsplan regelt die gesetzlich vorgeschriebene Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken. Welche Bebauungen auf einer bestimmten Gemeindefläche zulässig sind legt die Gemeinde durch ihren Gemeinderat als Satzung fest. Der Bebauungsplan dient somit als Grundlage des Baurechts und ist verbindlich für die Bauleitplanung. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist das Baugesetzbuch (BauGB).   zurück …

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Bodenfonds

In einem Bodenfonds werden von der Gemeinde Gelder für den Grundstückserwerb gesammelt ohne Posten jenseits des Fonds zu belasten. Dabei werden ausschließlich Erlöse und Gewinne aus Grundstücksverkäufen und Erbbaurechten einbezahlt.   zurück zur Übersicht

Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien sind kulturrelevante Objekte, die durch das Denkmalrecht geschützt sind. Ziel ist es, die Denkmale dauerhaft zu erhalten und nicht zu verfälschen oder beschädigen. Das Denkmalschutzgesetz variiert von Bundesland zu Bundesland und beinhaltet unterschiedliche Kriterien, die ein Gebäude als schützenswert definieren (Denkmalschutzgesetz BaWü). Kriterien für Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen können u.a. das Baujahr, eine …

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Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist eine Kennzahl, die zeigt wie viel Prozent des erwirtschafteten Gewinnes auf das investierte Eigenkapital anfällt. Das Errechnen der Eigenkapitalrendite ist eine gängige und bewährte Methode zur Überprüfung der Rentabilität einer Kapitalanlageimmobilie. Einfach: als Anleger kann ich erkennen, ob sich meine Investition lohnt und wie profitabel sie ist. Hierzu werden die jährlichen Miteinnahmen …

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Eigentümerprotokoll

Im Eigentümerprotokoll werden Beschlüsse und Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung festgehalten. In der Regel führt der Versammlungsleiter das Protokoll. Es ist üblich, dass die Tagesordnungspunkte und Abstimmungsergebnisse dokumentiert werden. Die Eigentümerprotokolle einer jeden Versammlung werden in einer Beschluss-Sammlung aufbewahrt, die jedem Eigentümer zugänglich ist. Potentiellen oder neuen Wohneigentümern kann dies z.B. Aufschluss darüber geben welche Reparaturen und Sanierungen …

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Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist ein Mittel, mit dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Willen hinsichtlich der Hausverwaltung findet und Entscheidungen treffen kann. Diese Veranstaltung wird vom Verwalter geleitet und verläuft nach dem demokratischen Prinzip. In regelmäßigen Abständen (mind. einmal im Jahr) treffen sich alle Wohneigentümer, um z.B. über Bau- und Sanierungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Eigentümerversammlung wird durch das …

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Energieausweis

Der Energieausweis liefert Informationen zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten. Es ist Pflicht diesen bei jeder Besichtigung den Kaufinteressenten vorzulegen. Durch den Ausweis können u.a. die Nebenkosten besser eingeschätzt werden. Eigentümer, die bereits in ihrem lange fertiggestellten Haus wohnen benötigen keinen Energieausweis. Eigentümer, die eine Immobilie neu bauen oder verkaufen wollen benötigen jedoch einen. …

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Energieeffizienz

Als Energieeffizienz wird das Verhältnis zwischen Energieaufwand und Energienutzen beschrieben. Eine gute Energieeffizienz besteht demnach, sofern mit wenig Aufwand ein hoher Nutzen generiert wird. Die Energieeffizienz hat einen direkten Einfluss auf die Energiekosten. Ist ein Haus energieeffizienter kann dies die relativen Kosten drastisch senken. Durch die steigenden Energiepreise der letzten Jahrzehnte wurde die energetische Gebäudesanierung immer gefragter. …

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Erbbaurecht

Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Meist fällt im Gegenzug für die Nutzung über die gesamte Nutzungsdauer Zahlungen an – der sogenannte Erbbauzins. Das Erbbaurecht und der damit verbunden Erbbauzins sind häufig auch 99 Jahre befristet. Es wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und …

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Erschließungskosten

Erschließungskosten entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren. Man unterscheidet zwischen der verkehrsmäßigen und der technischen Erschließung. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst z.B. den Straßenbau und -beleuchtung, sowie Gehwege. Die technische Erschließung umfasst den Anschluss an das Versorgungsnetzwerk für Strom, Gas, …

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Exposé

Ein Exposé ist die Visitenkarte, der zu verkaufenden Immobilie. Es gibt den Interessenten einen ersten Eindruck und tiefere Einblicke in das Objekt. Interessenten sollen für das Objekt begeistert werden, ohne ihnen dabei mögliche Mängel vorzuenthalten. Deshalb ist es wichtig, dass ein Exposé sowohl aussagekräftig und überzeugend als auch authentisch und korrekt ist. Bestandteile sind: Objektbeschreibung …

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Flurstück

Ein Flurstück ist ein geometrisch vermessenes Stück Land. In der Regel entspricht ein Flurstück einem Grundstück. Ein Grundstück kann jedoch auch mehrere Flurstücke umfassen. Dabei entsprechen Grundstücksgrenzen auch immer der Flurstücksgrenzen. Flurstücke werden in Flur- und Liegenschaftskarten dokumentiert. Dabei werden den Flurstücken eindeutige Flurnummer (auch Flurstücknummer gennant) zugewiesen.   zurück zur Übersicht

Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Es beinhaltet Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Eigentumsverhältnisse und damit verbundene Belastungen. Die Führung dieses Registers unterliegt dem Grundbuchamt. In Deutschland entspricht das Grundbuchamt einem Registergericht, welches für die in ihrem Bezirk liegende Grundstücke verantwortlich ist. Für die notarielle Beurkundung eines (Ver-) Kaufs ist ein Auszug aus diesem Register notwendig – …

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei der Veräußerung bzw. beim Erwerb von Grundstücken an — von Ausnahmen abgesehen.  Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. In Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz liegt dieses aktuell bei 5%. Sie bezieht sich nicht auf mitverkaufte bewegliche Sachen (Zubehör). Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Nebenkosten eines Grundstückskaufs und …

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Grundriss

Ein Grundriss ist eine zeichnerisch erstellte, zweidimensionale Abbildung der räumlichen Gegebenheiten einer Immobilie. Dabei wird das Objekt von oben dargestellt und entspricht einer Abbildung der Bodenfläche. Die Darstellung erfolgt üblicherweise durch einen gedachten “waagerechten Schnitt” auf Brusthöhe. Dadurch können z.B. Fenster, die nicht bis zum Boden gehen sichtbar gemacht werden. Die Darstellung der räumlichen Gegebenheiten …

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Hausgeld

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung an die Wohneigentumsverwaltung auf Basis eines Wirtschaftsplans. Das Hausgeld wird von Wohnungseigentümern bezahlt und umfasst u.a. Betriebskosten und Instandhaltungsrücklagen der Wohnung und des Wohngebäudes. Umlagefähige Betriebskosten sind z.B.: Reinigungskosten Wasser und Abwasser Wohngebäudeversicherung Telekommunikationsanschlüsse Heizkosten Strom Hausmeister Wartung von Garten und Fahrstuhl Abfallentsorgung.  Die Instandhaltungsrücklagen sind nicht umlagerfähig. Die Höhe des …

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Hochparterre

Das Erdgeschoss wird dann als Hochparterre bezeichnet, wenn es ein halbes Stockwerk über der Erdoberfläche liegt. Es ist in der Regel über wenige Stufen erreichbar. Es gilt: liegt die Unterkante der Fenster auf einer Höhe von 1,94m ist es keine Erdgeschosswohnung mehr, sondern eine Hochparterre-Wohnung.Liegt das Erdgeschoss ein halbes Stockwerk unter der Erdoberfläche bezeichnet man es …

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Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist ein Teil des Hausgeldes, welches Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Sie dient dazu Rücklagen zu bilden, um Notwendige Maßnahmen zur Instandsetzungen/ -haltung des Wohngebäudes zu finanzieren. Diese Maßnahmen können auch Modernisierungen am gemeinschaftlichen Eigentum umfassen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Wenn die Instandhaltungsrücklage bzw. das erhobene Hausgeld nicht ausreicht …

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Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor zeigt einem Immobilieninvestor über wie viele Perioden hinweg (in der Regel „über wie viele Jahre“) man entsprechende Einnahmen mit einer Immobilie erzielen muss, bis der Kaufpreis refinanziert ist. Grundlegend geht es also um die Rentabilität einer Kapitalanlageimmobilie. Zur Berechnung wird der Kaufpreis durch die jährlichen Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) geteilt. Erfahrene Immobilieninvestoren verlassen sich jedoch …

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Kaufpreisnebenkosten

Beim Immobilienerwerb zahlt der Käufer die Kaufpreisnebenkosten. Diese betragen in der Regel zwischen 10% und 12% vom Kaufpreis der Immobilie. Sie bestehen in der Regel aus: Grunderwerbssteuer Notargebühren Grundbucheintragung Maklerprovision  Weitere eventuelle Kaufpreisnebenkosten können durch die Eintragung und Beurkundung der Grundschuld anfallen. Dies ist dann der Fall, wenn ein Teil des Kaufpreises finanziert wird. In diesem Fall wird …

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Lageplan

Der Lageplan ist Teil eines Bauantrags. Er besteht aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil. Der zeichnerischen Teil beschreibt das Grundstück bzw. die Immobilie im Bezug zur Lage. Im Gegensatz zur Flurkarte ist die zeichnerische Darstellung des Lageplans maßstabsgetreu (meist 1:500). Sie zeigt das Grundstück, den Umriss des Gebäudes und die Umgebung (angrenzende Grundstücke und …

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Maisonette

Eine Wohnung, die mindestens zwei Geschosse eines Gebäudes umfasst, nennt man Maisonette oder Maisonettewohnung. Die beiden Geschosse sind durch eine eigene, innerhalb der Wohnung liegende Treppe miteinander verbunden. Der französische Begriff “Maisonette” bedeutet frei übersetzt so viel wie “kleines Haus”. Durch die beiden Stockwerke, die innerhalb der Wohnung miteinander verbunden sind erhält man tatsächlich das …

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Marktbericht

In der Immobilienbranche ist ein Marktbericht ein Bericht über Angebote und Preisentwicklungen in einem bestimmten Immobilienmarkt oder in einem Gebiet/ einer Region. Ein Marktbericht enthält Informationen zu Kauf- und Mietpreisen, sowie Wohn- und Bautrends. Dies ermöglicht eine fundierte Beurteilung des aktuellen Immobilienmarktes. Des Weiteren erleichtert es die Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen. Insbesondere Kapitalanleger können dadurch …

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Mietendeckel

Ziel eines Mietendeckels ist das Verhindern eines starken Anstiegs von Mieten mit Hilfe von Mietenobergrenzen, -stopps und -absenkungen. Im Januar 2020 wurde der Berliner Mietendeckel eingeführt, welcher jedoch im März 2021 aus Gründen der Gesetzgebungskompetenz mit dem Grundgesetz als unvereinbar und somit nichtig erklärt wurde. Trotz dessen gibt immer noch Interessengruppen, die einen bundesweiten Mietendeckel …

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Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein Bündel aus Gesetzen, welche seit 2015 gelten und auf das Reglementieren der steigenden Mieten in Ballungszentren abzielen. Dabei erklären die Bundesländer bestimmte Gebiete zu “angespannten Wohnungsmärkten”, wo die Mieten gedeckelt sind. Das heißt, Mieten dürfen nicht über 10% des örtlichen Mietspiegels liegen.   zurück zur Übersicht

Mietspiegel

Ein Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Über eine Mietpreistabelle werden die ortsüblichen Preise für Wohnraum mit ähnlicher Beschaffenheit und Größe aufgelistet und die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ermittelt.   zurück zur Übersicht

Nebenkosten

Nebenkosten sind alle Kosten, die durch den Besitz, die Verwaltung und die stetige Instandhaltung beim Vermieter anfallen. Es gibt umlagefähige und nicht-umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähig bedeutet, dass der Vermieter sich diese Kosten vom Mieter zurückholen kann. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet §556 BGB. Umlagefähige Nebenkosten werden auch Betriebskosten genannt. Es dürfen nur Nebenkosten umgelegt werden, die …

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Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist die Aufschlüsselung der Nebenkosten. Sie beinhaltet auch die umlagefähigen sowie die nicht-umlagefähigen Nebenkosten, welche für Kapitalanleger (Vermieter) von Bedeutung sind. Die Instandhaltungsrücklage sollte hier ausreichend hoch sein, sodass Instandhaltungsmaßnahmen bezahlt werden können. Welche Kosten in den Nebenkosten enthalten sein und welche davon umlagefähig sind erfahren Sie hier.   zurück zur Übersicht

Notar

Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind unparteiische, unabhängige und besonders sachkundige Rechtsberater. In dieser Funktion ermittelt ein Notar die Interessen aller Beteiligten und wirken auf eine Einigung hin, bei der keiner benachteiligt wird. Dementsprechend entwerfen und beurkunden Notare vor allem Verträge, die besonders weitreichende persönliche oder wirtschaftliche Folgen für die Beteiligten mit sich …

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Rendite

Die Rendite ist der Ertrag einer Kapitalanlageimmobilie, der innerhalb eines Jahres erzielt wird. Die Rendite wird in Prozent angegeben und bezieht sich auf den Kaufpreis der Immobilie. Hierzu werden die jährlichen Miteinnahmen durch den Kaufpreis geteilt. Um die Netto-Rendite zu berechnen muss von diesem Prozentsatz der Zinssatz der finanzierenden Bank abgezogen werden.    zurück zur …

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Share-Deal

Bei einem Share-Deal werden eine oder mehrere Immobilien indirekt erworben. Dabei wird statt der Immobilie eine Gesellschaft gekauft, welche Immobilien hält. Somit geht ein komplettes Paket mit Verträgen an den Erwerber über. Des Weiteren genießt dieser zahlreiche steuerliche Vorteile.   zurück zur Übersicht

Souterrain

Souterrain ist ein Synonym für das Unter- oder Kellergeschoss. Der französische Begriff bedeutet so viel wie “unter der Erde”. Deshalb beschreibt Souterrain eine Wohnung, die auf der Straßenseite des Hauses zumindest mit dem Fußboden unterhalb der Erdoberfläche liegt. Ein weiteres Synonym hierfür ist Tiefparterre. Die Wohnfläche wird identisch zu der einer normalen Wohnung berechnet. Bei …

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Spekulationssteuer

Spekulationssteuer ist ein umgangssprachlicher Begriff. Die Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn ein privater Immobilienbesitzer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft und dadurch Gewinn erwirtschaftet. Diese zehn Jahre nennt man Spekulationsfrist. Der erwirtschaftete Gewinn wird dann in Höhe der Einkommenssteuer besteuert. Sofern der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre das Haus selbst bewohnt hat, gilt …

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine Erklärung Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Sie regelt, wem wie viel Anteile gehören und wer für was zahlt. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht werden. In der Regel sind die Kosten relativ überschaubar und belaufen sich auf einen zwei- bis …

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Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht ist ein vertragliches Sonderecht, welches dem Vorkaufsberichtigten erlaubt als dritte Partei in einen Kaufvertrag einzutreten. Das heißt, dass bei Ausübung dieses Rechts der Vorkaufsberichtigte anstelle des eigentlichen Käufers die Immobilie zu den vertraglich festgelegten Konditionen erwerben kann. Ein solches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch vermerkt. Die Gemeine hat in einigen Fällen ein Vorkaufsrecht -übt …

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Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie für das Kalenderjahr. Die Erstellung dieses Plan liegt in der Verantwortung der Hausverwaltung. Bei der Erstellung orientiert sich die Verwaltung meist an der Jahresabrechnung des Vorjahres. Der für Wohnungseigentümer interessante Teil des Wirtschaftsplan besteht im Hausgeld. Dieses umfasst die Betriebskosten und die …

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Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung dient der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Die Wohnfläche umfasst dabei die Grundflächen der Wohnräume. Bestimmte Abteile eines Objekts werden dabei nur teilweise (prozentual) mit einberechnet. Unter anderem werden Keller, Abstellräume, Balkone und Hausflure nur teilweise berücksichtigt. Die Wohnflächenberechnung ist vor allem für die finanzierende Bank von Bedeutung. Ebenso spielst sie bei Nebenkostenabrechnung eine wichtige …

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