Die Wohnflächenberechnung dient der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Die Wohnfläche umfasst dabei die Grundflächen der Wohnräume. Bestimmte Abteile eines Objekts werden dabei nur teilweise (prozentual) mit einberechnet. Unter anderem werden Keller, Abstellräume, Balkone und Hausflure nur teilweise berücksichtigt. Die Wohnflächenberechnung ist vor allem für die finanzierende Bank von Bedeutung. Ebenso spielst sie bei Nebenkostenabrechnung eine wichtige Rolle. Es gibt zwei Wege, um die Wohnfläche zu berechnen: Berechnung nach der Wohnflächenverordnung und nach DIN-Norm 227. Diese beiden Wege unterscheiden sich in einigen Punkten, weshalb es beim Endergebnis zu signifikanten Abweichungen kommen kann. Wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart ist gilt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Für alle Objekte ab Baujahr 2004 gilt die Berechnung nach Wohnflächenverordnung.
Seit 2015 gibt es keine rechtliche Toleranz bei der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Bis 2015 wurden Abweichungen von bis zu 10% toleriert (10-Prozent-Regel). Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist dies heute nicht mehr möglich und schafft mehr Transparenz und Vergleichbarkeit auf dem Immobilienmarkt. Dies ist besonders ausschlaggebend bei Mietpreiserhöhungen, der Berechnung der Nebenkosten und der Betriebskostenabrechnungen.
Gegenüberstellung der beiden Methoden
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
- Grundfläche nicht identisch zur Wohnfläche
- Raumhöhe:
Unter 1m zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche
Zwischen 1m – 1,99m zählt die Fläche zur Hälfte (oft bei Souterrain-Wohnungen relevant)
Ab 2m zählt die Fläche zu 100% - Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche
- Balkone, Terrassen und Loggien werden mit 25-50% mit einberechnet
- Schwimmbäder & Wintergärten:
Unbeheizt zu 50% mit einberechnet
Beheizt zu 100% einberechnet - Tür-, Fenster- & Wandnischen zählen nur wenn sie bis zum Boden gehen und mind. 13cm tief sind
- Schornsteine, Pfeilen & Säulen zählen erst zur Wohnfläche, wenn sie niedriger als 1,5m sind und die Grundfläche weniger als 0,1m2 beträgt
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 227
- Grundfläche identisch zur Wohnfläche
- Raumhöhe spielt keine Rolle
- Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche
- Balkone, Terrassen, Loggien werden mit einberechnet
- Beheizte und ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche
