Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel – Energieeffizienz am Häusermarkt hinkt hinterher
Die Energieeffizienz der Gebäude in Deutschland lässt zu wünschen übrig. 2,3 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 100.000 Mehrfamilienhäuser haben die schlechteste Energieeffizienzklasse H. Um ihre Energieeffizienzziele zu erreichen, hat die Bundesregierung das Ziel gesetzt, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu senken. Die Gebäude sollen dann fast klimaneutral sein. Dafür ist es aber notwendig, dass mehr Gebäude saniert werden. Die Sanierungsquote muss sich von aktuell etwa einem auf mindestens zwei Prozent erhöhen. Deshalb gibt es seit 2020 eine Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel eines alten Gebäudes.
Wer muss eine energetische Sanierung durchführen?
Die Pflicht zur energetischen Sanierung und die erforderlichen Maßnahmen sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das 2020 neu gefasst wurde. Während Langzeit-Eigentümer von vielen Pflichten ausgenommen sind, müssen bei einem Eigentümerwechsel gemäß GEG energetische Sanierungen vorgenommen werden. Das gilt sowohl für Käufer als auch für Erben und Beschenkte. Achtung: Wer die Sanierungspflicht nicht beachtet, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Die Einhaltung wird vom Schornsteinfeger und vom örtlichen Bauamt kontrolliert.
Wann muss eine Bestandsimmobilie saniert werden?
Wer eine Immobilie erwirbt oder erbt, die nicht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, muss sanieren. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus haben Neueigentümer zwei Jahre ab Einzug Zeit, um ihrer Sanierungspflicht nachzukommen. Auch beim Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses besteht eine Sanierungspflicht.
Welche Sanierungen sind Pflicht?
Ob Sie als Neueigentümer sanieren müssen, können Sie aus dem Energieausweis ablesen. Das Dokument zeigt die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch, unter anderem die Energieeffizienzklasse. Außerdem sind meistens Empfehlungen für notwendige Sanierungsmaßnahmen enthalten. Ein Gespräch mit einem Energieberater gibt Ihnen zusätzlich Auskunft. Die meisten Gebäude mit Baujahr 2002 oder neueren Datums entsprechen meistens bereits den energetischen Anforderungen. Hier ist der Sanierungsbedarf in der Regel gering.
Oberste Geschossdecke oder Dachdämmung (§ 47 GEG)
Ist der Dachraum nicht bewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf nicht höher als 0,24 W/m²K sein. Die Sanierungspflicht gilt als erfüllt, wenn Sie das Dach dämmen. Das ist zum Beispiel ratsam, wenn Sie einen späteren Dachausbau planen.
Heizkessel austauschen (§ 72 GEG)
Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ersetzt werden. Die Sanierungspflicht betrifft sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon befreit.
Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG)
Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.
Kostenpunkt
Den Sanierungspflichten zu entsprechen, kann eine kostspielige Angelegenheit werden. Deshalb sollten Sie sich unbedingt vor dem Hauskauf erkundigen, was auf Sie zukommt. Wie viel die Sanierung letztlich kostet, hängt von vielen Faktoren, wie dem Alter und Zustand des Gebäudes sowie den aktuellen Handwerker- und Materialkosten, ab. Die gute Nachricht: Sie können von staatlichen Förderungen profitieren, wenn Sie Ihre Immobilie als Neueigentümer sanieren.
Das plant die EU-Sanierungsrichtlinie
Hintergrund der Sanierungspflicht in Deutschland ist die Sanierungsrichtlinie der EU, die aktuell noch verhandelt wird. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz sollten nach dem ursprünglichen Vorschlag der EU-Kommission bis zum Jahr 2030 von Klasse G auf mindestens Klasse F verbessert werden. Bis 2033 sollte die Klasse E erreicht werden. Am 25. Oktober 2022 tagte der EU-Rat und verständigte sich auf Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands soll bis 2033 mindestens dem Niveau der “Gesamtenergieeffizienzklasse D” entsprechen. Bis 2040 soll ein bestimmter nationaler Wert erreicht sein – mit dem Ziel, dass alle Gebäude bis 2050 klimaneutral sind. Der Vorschlag wird nun mit dem EU-Parlament beraten. Experten gehen davon aus, dass die EU die Gebäudeeffizienzrichtlinie nicht vor 2024 umsetzt.
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Sophia Decker, CSO
