Schluss mit dem Koffer voller Geld: Die neue Regelung für Immobilienkäufe seit dem 1. April
Das Geldwäschegesetz (GwG) hat sich Ende 2022 durch das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II) geändert. Die neuen Regelungen werden nach und nach wirksam. Ab April 2023 sind Barzahlungen bei Immobilienkäufen verboten. Das SDG II ist ein Artikelgesetz, das verschiedene Gesetze anpasst, unter anderem das GwG. Das Verbot von Barzahlungen gilt für Rechtsgeschäfte, die ab dem 1.4.2023 geschlossen werden (§ 59 Abs. 11 GwG). Die Vertragsparteien müssen einem Notar belegen, dass sie eine Immobilie nicht bar bezahlt haben. Der Notar muss den Beleg überprüfen. Verstöße gegen das Verbot von Barzahlungen und die Belegpflicht muss der Notar der Financial Intelligence Unit (FIU) melden, die beim Zoll für die Bekämpfung von Geldwäsche zuständig ist.
SDG II: Ein Überblick
Das SDG II ist ein Gesetz zur besseren Umsetzung von Sanktionen und zur Verhinderung von Geldwäsche. Es gilt seit dem 28.12.2022 größtenteils. Eine wichtige Maßnahme ist, dass Immobilien nicht mehr mit Bargeld oder anderen Werten wie Gold, Silber, Diamanten oder Kryptowährungen gekauft werden können. Ein Überblick:
- Einrichtung einer zentralen Stelle beim Bund für die Durchsetzung von Sanktionen in Deutschland, wenn nicht das BAFA oder die BBk zuständig sind
- Einführung eines Verwaltungsverfahrens zur Feststellung von Vermögen sanktionierter Personen und Personengesellschaften und eines dazugehörigen Registers
- Schaffung einer Stelle für die Annahme von Hinweisen
- Möglichkeit der Ernennung eines Sonderbeauftragten zur Überwachung der Einhaltung von Sanktionen in Unternehmen
- Verbindung von Immobiliendaten mit dem Transparenzregister
- Meldepflicht von Vereinigungen mit Sitz im Ausland, die Immobilieneigentum in Deutschland haben (auch für bestehende Fälle, nicht nur für neue Erwerbe)
- Verbot von Barzahlungen bei Immobilientransaktionen
- Mehr Transparenz bei der Bestimmung des fiktiven wirtschaftlich Berechtigten nach § 3 Absatz 2 Satz 5 des GwG
- Nutzung von Übersichten über Eigentums- und Kontrollstrukturen für Behörden und Verpflichtete
- Unmittelbare Anwendbarkeit von UN-Listungen
- Anpassung der Zuverlässigkeitsregelungen in den Finanzaufsichtsgesetzen
SDG I: Vermögen ermitteln und sicherstellen
Das SDG I ist ein Gesetz zur schnelleren Umsetzung von Sanktionen gegen russische Oligarchen. Es wurde am 10.5.2022 von der Ampel-Regierung auf den Weg gebracht und trat am 28.5.2022 in Kraft. Es ermöglichte unter anderem den Behörden, Vermögen zu ermitteln und zu sichern, und verbesserte den Informationsaustausch. Ende August 2022 präsentierte Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) seine Eckpunkte für eine wirksamere Bekämpfung der Finanzkriminalität und eine bessere Durchsetzung von Sanktionen in Deutschland.
Wie Immobilien für Geldwäsche missbraucht werden
Kriminelle nutzen verschiedene Methoden, um Geld aus illegalen Quellen am Immobilienmarkt zu waschen. Zum Beispiel setzen sie juristische Personen als Eigentümer von gekauften Objekten ein, ohne dass die natürliche Person dahinter erkennbar ist. Die FIU stellte fest, dass es sich oft um Schein- oder Briefkastengesellschaften handelt, die nur der Finanzverwaltung dienen. Solche – meist ausländischen – Gesellschaftsformen werden auch zur Finanzierung von Immobiliendeals eingesetzt, um die wahren Käufer zu verbergen. Außerdem werden Strohmanngeschäfte gemacht, bei denen Drittpersonen im Namen anderer auftreten, ohne dass dies den Vertragsparteien bekannt ist.
Geldwäschegesetz: Was Immobilienunternehmen beachten müssen
Seit dem 1.1.2020 gilt das verschärfte Geldwäschegesetz (GwG), das auch Anmietungen ab 10.000 Euro Monatsnettokaltmiete umfasst. Immobilienunternehmen müssen die GwG-Regelungen einhalten und ihre Mitarbeiter und Kunden überprüfen. Um Sanktionen besser durchsetzen zu können, werden künftig im Rahmen der Sanktionsdurchsetzungsgesetze nicht nur Bußgelder, sondern auch Freiheitsstrafen bis zu einem Jahr angedroht. Eine allgemeine Bargeldobergrenze von 10.000 Euro ist in einer geplanten EU-Verordnung zur Geldwäschebekämpfung vorgesehen, wie der Kölner Notar Martin Thelen bei LTO schreibt. Thelen hat verfassungsrechtliche Bedenken gegen das deutsche Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften.
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Sophia Decker, CSO
