Heizungspläne der Bundesregierung: Was das für unsanierte Immobilien bedeutet
Die Bundesregierung will das Heizen mit Erneuerbaren Energien fördern und hat neue Regeln für Heizungen beschlossen. Das hat Folgen für den Immobilienmarkt: Laut einer Studie des Frankfurter Maklers Von Poll sind die Preise für Häuser, die noch saniert werden müssen, stark gesunken. Viele potenzielle Käufer schrecken vor hohen Kosten und Lieferengpässen für Sanierungen und Heizungserneuerungen zurück. Auch andere Immobilienexperten bestätigen diesen Trend.
Vor allem ältere Häuser mit großen Grundstücken in kleineren Städten wie Leipzig, Dortmund oder Kiel sind betroffen. Dort sind die Preise teilweise um bis zu 30 Prozent gefallen. In großen Metropolen wie München oder Berlin hingegen halten sich die Preise oder steigen sogar noch.
Druck am Immobilienmarkt: Steigendes Angebot, sinkende Nachfrage, wachsende Verhandlungsmacht
Drei Faktoren drücken die Preise für Immobilien:
- Weniger Nachfrage: Wohnungen und Häuser wurden im ersten Quartal 2023 im Durchschnitt 2,1 Prozent billiger als im Vorjahr, berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Sein Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt glaubt, dass dieser Trend anhält. „Verkäufer und Käufer suchen noch nach einem neuen Preisniveau.“
- Mehr Angebot: In Bayern hat sich die Zahl der Objekte, die über die Sparkassen verkauft werden, verdoppelt, sagt Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilienvermittlung. Viele Verkäufer verlangen noch zu hohe Preise. Rund zwei Drittel der gebrauchten Immobilien brauchen eine energetische Sanierung.
- Bessere Verhandlungsmacht: Mehr Angebot, weniger Nachfrage, der ganze Immobilienmarkt unter Druck – ein Vorteil für Interessenten, vor allem bei Häusern mit alter Heizung. Sie nutzen den Sanierungsbedarf oft als Argument für einen niedrigeren Preis, sagt Daniel Ritter vom Makler Von Poll. Das klappt: Käufer zahlen oft viel weniger als die Verkäufer zuerst wollten. Das müssen sie auch: Höhere Zinsen, Sanierungsdruck und steigende Energiekosten lassen Käufern weniger Geld für den Kauf. Die monatliche Belastung steigt trotz sinkender Hauspreise, zeigen Statistiken.
Unsanierte Häuser unter Preisdruck – Eigentümer müssen handeln
Eigentümer von Immobilien, die eine Sanierung brauchen, haben ein Problem: Wenn sie verkaufen wollen, müssen sie entweder selbst sanieren oder einen niedrigeren Preis akzeptieren. Nach der Energiekrise mit hohen Gas- und Stromkosten kommt für sie noch die Angst vor Wertverlust und teuren Investitionen hinzu, zum Beispiel bei alten Heizungen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund glaubt, dass sie deshalb lieber ihre Heizungen reparieren als erneuern. „Das bremst den Markt noch mehr aus“, sagt eine Sprecherin. „Und wer vorher gute Chancen auf höhere Mieten oder Verkaufspreise hatte, muss jetzt vielleicht umdenken.“
Der Nachteil betrifft auch die Finanzierung: Die Banken achten mehr auf den Energieausweis als früher, meint Ritter von Von Poll. Das könne ein Vorteil für moderne Gebäude sein. „Manche Banken bieten sogar kleine Zinsvorteile für besonders energieeffiziente Immobilien an.“
Preisschere auf dem Immobilienmarkt: Probleme für Eigentümer abseits der Bestlagen
Die LBS Immobilien GmbH in Potsdam, die in Ostdeutschland bis nach Thüringen tätig ist, meldet ebenfalls starke Preisnachlässe bei Immobilien, die eine Sanierung nötig haben. Mathias Wahsenak, Sprecher der Geschäftsführung, betont aber: „Neben der Dekarbonisierung des Gebäudebestandes gibt es noch andere Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen.“
Die wichtigste Rolle spiele nach wie vor der Standort – wie der alte Spruch sagt: „Lage, Lage, Lage“. An sehr begehrten Orten werde auch in Zukunft eine schlecht sanierte Immobilie deutlich mehr wert sein als ein gut saniertes Objekt an einem unattraktiven Ort.
Beispiel Bayern: Trotz der Preiskorrekturen kosten gebrauchte Wohnimmmobilien in Bayern im Durchschnitt immer noch doppelt so viel wie vor zehn Jahren, sagt Fraunholz von der LBS. Und die Preise bleiben hoch. Zuwanderung und Zuzug erhöhen die Nachfrage; Inflation, Zinsen und hohe Kosten hemmen den Neubau.
Die neuen Heizungspläne der Bundesregierung verstärken also die Kluft zwischen gefragten Lagen und allen anderen Regionen Deutschlands.
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Sophia Decker, CSO
