Denkmalgeschützes Haus kaufen

Ein denkmalgeschütztes Haus kaufen – lohnt sich das?

Eine glanzvolle Villa, ein kleines Schloss oder auch ein charmantes Fachwerkhaus können so manchem Immobilieninteressierten den Kopf verdrehen. Immobilien mit historischer Vergangenheit können seitens des Bundeslandes als schützenswert definiert werden. Deshalb wollen viele Interessierte ein denkmalgeschütztes Haus kaufen. Doch lohnt sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie? Wir klären auf.

Bedeutung des Denkmalschutzes bei Immobilien

Nur aufgrund des Alters einer Immobilie steht sie nicht zwanghaft unter Denkmalschutz. Es muss ein öffentliches Interesse zur Erhaltung eines kulturellen Erbes bestehen. Die Kriterien werden im jeweiligen Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslands benannt (Denkmalschutzgesetzt Baden-Württemberg). Neben dem Baujahr gelten in der Regel eine besondere Architektur und ein historischer Hintergrund als solche Eigenschaften. Folgende Gebäudetypen erfüllen häufig die Kriterien und stehen unter Denkmalschutz:

• Schlösser
• Burgen
• Kasernen
• Stadttore
• Kirchen
• Klöster
• Wassertürme
• Theater
• Fachwerkgebäude
• Wohn- und Geschäftshäuser

Denkmalgeschützte Immobilien werden in die Denkmalliste beim zuständigen Bauamt der Behörde eingetragen. Diese Eintragung kann jederzeit bei der Denkmalbehörde eingesehen werden. Zudem ist es durchaus empfehlenswert vor dem Kauf einer Immobilie, die einer der Gebäudetypen entspricht, zu prüfen, ob diese eventuell zukünftig in die Denkmalliste aufgenommen werden soll.

Pflichten des Eigentümers einer denkmalgeschützten Immobilie

Grundsätzlich darf kein Umbau sowie keine Renovierungsmaßnahmen ohne Genehmigung durchgeführt werden. Wer gegen diesen Grundsatz verstößt, dem drohen hohe Strafen in Form von Bußgeldern oder sogar Enteignung. Folgende Renovierungsmaßnahmen sind dringendst genehmigungspflichtig:

• Streichen von Innen- und Außenwänden
• Erneuerung der Bodenbeläge
• Austausch von Türen und Fenstern
• Dachausbau
• Entkernung
• Sanierung (außen und innen)
• Anbauten
• Abriss

Denkmalgeschütztes Haus kaufen – Vorteil: Die Steuerlast

Der Reiz eines Erwerbs einer denkmalgeschützte Immobilien bleibt trotz der Einschränkungen von Gestaltungsfreiheiten für einige Personen bestehen. Wenngleich es für Sanierungsmaßnahmen einer Genehmigung bedarf, lohnt sich die Sanierung gerade für Kapitalanleger enorm. Der Staat belohnt Modernisierungen nämlich mit erheblichen Steuervorteilen.

Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage

Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien profitieren bei Sanierungen von steuerlichen Vergünstigungen in Form von Abschreibungen. In den ersten acht Jahren können 9% p.a. der Kosten von Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. In den darauffolgenden vier Jahren können 7% p.a. der Kosten abgesetzt werden, sodass nach zwölf Jahren die gesamten Sanierungskosten durch die Steuerrückzahlungen wieder ausbezahlt sind. Die reguläre Gebäudeabschreibung ist dabei noch nicht einkalkuliert und kann dementsprechend zusätzlich geltend gemacht werden.

Beispielrechnung (vereinfacht):

Herr Müller kauft eine Denkmalschutz-Immobilie, die eine Kaltmiete von 700 € erwirtschaftet.

Demnach muss Herr Müller in seiner Steuererklärung lediglich 27.600 € statt 68.400 € als zu versteuerndes Jahreseinkommen angeben und kann mit hohen Steuerrückzahlungen rechnen. Ein denkmalgeschütztes Haus kaufen lohnt sich aus steuerlicher Sicht auf jeden Fall für Kapitalanleger.

Denkmalgeschützes Haus kaufen zum privaten Nutzen

Auch beim Eigennutzen einer denkmalgeschützten Immobilie können Investitionen in Modernisierung steuerlich geltend gemacht werden. Über 10 Jahre können die Kosten zu 9% p.a. abgeschrieben werden – also 90% über die gesamte Laufzeit. Bei „normalen“ Immobilien haben Käufer vergleichsweise keine Steuererleichterungen. Somit lohnt sich aus steuerlicher Sicht der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie auch für Eigennutzer.

Für wen sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie lohnt

Die Kaufabsicht und Haltedauer ist entscheidend. Die aufgeführten Fakten und Zahlen zeigen, dass sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie insbesondere als Kapitalanlage mit mindestens 12-jähriger Haltedauer lohnt. Ein kurzfristiges Investment mit dem Ziel eines schnellen Wiederverkaufs könnte hingegen zu Verlusten führen.

Eigennutzer, die davon träumen ein historisches Denkmal zu bewohnen, sollten vor dem Kauf nochmals in sich gehen und darüber nachdenken, ob sie die Immobilie wirklich langfristig bewohnen und von den Steuervorteilen profitieren möchten. Denn auch hier besteht das Risiko eines Verlustes bei einem Wiederverkauf nach wenigen Jahren.

Sie wollen ein denkmalgeschütztes Haus kaufen oder verkaufen? Wir beraten Sie gerne kostenlos in einem persönlichen Gespräch.

 

Maximilian Decker, CEO