Erbbau-Immobilien: Schattenseiten der günstigen Alternative
Das Erbbaurecht ist in Deutschland gesetzlich über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Die Mehrheit von Erbbaurechten wird in Deutschland von Gemeinden oder Kirchen vergeben. Grundsätzlich kann das Recht jedoch auch von jeder natürlichen oder juristischen Person eingeräumt werden.
Funktionsweise von Erbbaurecht
Ein Erbbaurechtsvertrag erlaubt es eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen. Der Erbbaugeber ist damit Eigentümer des Grundstücks und der Erbbaunehmer Eigentümer der Immobilie samt Nutzungsrechten. Als Gegenleistung zahlt der Immobilieneigentümer dem Erbbaugeber den Erbbauzins (eine Art Miete), welcher sich nach dem Bodenwert des Grundstücks richtet. Dieser liegt in der Regel zwischen drei und fünf Prozent.
Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden und eine festgesetzte Laufzeit haben, welche frei verhandelt werden kann. Anschließend wird das Erbbaurecht ins normale Grundbuch des Grundstücks sowie in ein separates Erbbaugrundbuch eingetragen.
Zum Ende der Laufzeit gibt es verschiedene Szenarien.
Szenario 1
Der Erbbaurechtsvertrag wird mit Zustimmung beider Parteien verlängert. Das zieht jedoch meist eine Erhöhung des Erbbauzins mit sich. Sofern der Erbbaunehmer diese Verlängerung ablehnt, fällt die Immobilie ohne eine Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück.
Szenario 2
Der Erbbaurechtsvertrag wird seitens Erbbaugeber nicht verlängert. Auch hier geht die Immobilie an den Erbbaugeber zurück. Der Erbbaunehmer erhält in diesem Szenario jedoch eine Entschädigungszahlung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie.
Um Überraschungen zu vermeiden ist es empfehlenswert frühzeitig vor Laufzeitende des Vertrags mit dem Erbbaugeber zu verhandeln! Während der Laufzeit kann das Erbbaurecht mit Zustimmung des Erbbaugebers auch verkauft werden.
Der einzige Vorteil beim Kauf mit Erbbaurecht
Erbbau-Immobilien sind günstig zu haben, da der Grundstückspreis wegfällt. Die scheinbar günstige Möglichkeit sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen muss jedoch gut durchdacht sein, denn neben den Risiken bei Laufzeitende des Erbbaurechtsvertrag gibt es noch weitere Nachteile während der Laufzeit und vor allem beim Verkauf der Immobilie.
Die Nachteile beim Erbbaurecht
- Die zuvor erwähnten Szenarien bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags
- Bei Verstoß gegen bestimmte Pflichten (beispielsweise zwei Jahre Verzug mit Erbbauzins oder Verstoß gegen örtlichen Bebauungsplan) kann der Erbbaunehmer das Erbbaurecht verlieren – dies wird auch Heimfall genannt
- Der Erbbauzins darf alle drei Jahre angepasst werden
- Der kumulierte Erbbauzins über Jahre verteilt kann höher als ein Grundstückskauf ausfallen
- Die Finanzierung erfordert viel Eigenkapital und ist meist teurer
- Der Verkaufspreis ist verhältnismäßig zu normalen Immobilien deutlich geringer
- Kaufinteressenten sind durch die damit verbunden Pflichten meist abgeneigt
Fazit
Der Schein vom vermeintlich günstigen Eigenheim mag zwar verlockend sein, jedoch überwiegen die Nachteile bei Erbbau-Immobilien deutlich. Im schlimmsten Fall können diese auch negative finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Der Erbbaunehmer hat viele Pflichten zu erfüllen und dem Erbbaugeber ist überwiegend das Bestimmungsrecht zum Erbbaurechtsvertrag eingeräumt. Daher raten wir grundsätzlich vom Immobilienkauf mit Erbbaurechtsvertrag ab. Selbstverständlich beantworten wir gerne alle Ihre Fragen rund um das Thema Erbbau-Immobilien und unterstützen Sie sowohl als Käufer als auch Verkäufer durch unseren Rundum-Sorglos-Service.
Sophia Decker, CSO
