Immobilienmarktlage 2022

Modernisierungsumlage Mieterhöhung

Krieg, Inflation, Zinsschock – Befinden wir uns in einer Immobilienblase, die zu platzen droht?

Die aktuellen Weltereignisse und Schlagzeilen in den Medien sorgen auch auf dem Immobilienmarkt für eine trübe Stimmung. Ähnlich wie zu Beginn der Corona-Pandemie vor zwei Jahren, wird des Öfteren von einer platzenden Immobilienblase gesprochen.

Aktuelle Lage und Erwartungen

Das Klima auf dem Immobilienmarkt hat sich laut ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex im ersten Quartal von 2022 im Gegensatz zum vorherigen Quartal um 1,6 Punkte auf 30,7 Punkte verschlechtert. Insgesamt betrachtet bleibt die Marktlage jedoch stabil bei +0,9. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Befragung der Teilnehmer im Zeitraum vom 11. Februar 2022 bis zum 7. März 2022 stattfand und ca. 80% der Befragten vor dem Kriegsbeginn in der Ukraine am 24. Februar die Befragung abgeschlossen hatten. Grund für das trübe Marktklima bis zu diesem Zeitpunkt dürften vor allem die verschlechterten Finanzierungsbedingungen und die Inflation sein. Betrachtet man lediglich die Antworten der 20%, welche nach Kriegsbeginn abgegeben wurden, würde sich die Lage sogar um 13,3 Punkte verschlechtern. Die steigenden Energiekosten durch den Krieg in der Ukraine belasten die Nettokaltmieten, da für Mieter schließlich die Gesamtkosten von Relevanz. Durch die steigenden Nebenkosten wird dementsprechend den Kaltmieten das Potential für einen Anstieg genommen.

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft

Droht die Blase zu platzen?

Neben all der negativen Aspekte fehlt es jedoch an wesentlichen Kriterien, die für eine Immobilienblase sprechen. Beim Immobiliencrash im Jahre 2008 kamen einige ungedeckte, sogenannte „faulen“ Kredite in Umlauf, sodass eine Blase entstand. Dagegen liegt die Kreditausfallquote in Deutschland aktuell nahe null. Ebenso kann in Zeiten von akuter Wohnungsnot von keinem spekulativem Kaufverhalten oder Neubau die Rede sein. Dementsprechend ist die Gefahr eines abrupten Immobiliencrashs unwahrscheinlich und Preise werden möglicherweise eher stagnieren und in vereinzelten Regionen vielleicht in geringem Maße sinken.

Methodik: ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex

„Die Befragung ist als klassische Konjunkturumfrage, […], in der die individuellen Einschätzungen der Geschäftsführer und Vorstände für ihre einzelnen Unternehmen jedes Quartal über einen Zeitraum von 3,5 Wochen abgefragt werden. […] Die Zusammenführung der Einzelergebnisse zur Lage und den Aussichten erfolgt nach der Saldenmethode, bei der die prozentualen Anteile der drei Antwortkategorien aller Umfrageteilnehmer (gut, neutral, schlecht) saldiert werden. Dabei wird der Anteil der negativen Antworten von dem Anteil der positiven Antworten abgezogen, während der Anteil der neutralen Antworten für den Saldo keine Rolle spielt. Das Ergebnis wird auf Basis von Größenklassen gewichtet, um den unterschiedlichen Unternehmensgrößen Rechnung zu tragen. Durch dieses Vorgehen entstehen gewichtete und aggregierte Salden für die aktuelle Geschäftslage und die Geschäftserwartungen für die nächsten 12 Monate. Der Wert Null entspricht einer theoretisch neutralen Konjunkturlage oder -erwartung. Die Spannbreite reicht von +100 (alle Antworten positiv) bis -100 (alle Antworten negativ).“

Quelle: (Henger, Ralph / Voigtländer, Michael, 2022, Sorgen vor dem Zinsschock – Aktuelle Ergebnisse des ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI), S. 15)

 

Maximilian Decker, CEO

smart contracts immobilien maximilian decker