Baulandmobilisierungsgesetz: „Gesetzgeber handelt paradox und missachtet Koalitionsvertrag.“
Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am vergangenen Freitag vom Bundesrat gebilligt und tritt nach Unterschrift des Bundespräsidenten sowie Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in ca. vier Wochen in Kraft. Der Gesetzgeber zielt mit dem neuen Regelwerk auf die Schaffung und Erschwinglichkeit von Wohnraum ab. Tatsächlich wird das Gesetz jedoch den Neubau blockieren, statt zu mobilisieren und den Eigentumserwerb für Familien erschweren. Zudem trifft das Baulandmobilisierungsgesetz die Eigentumsfreiheit im Kern, wobei die Vorgabe des Koalitionsvertrages keine Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten von Kommunen in Eigentumsrechte vorschreibt. Wir geben einen Überblick zu den problematischen und paradoxen Aspekten der Gesetzgebung.
Umwandlungsverbot
Die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohneinheiten in Eigentumswohnungen ist in angespannten Wohnungsmärkten von nun an genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB). Dabei soll eine Genehmigung nur unter gewissen Voraussetzungen, wie beispielsweise Erbfälle, Eigennutzung von Familienangehörigen oder Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter erteilt werden (§ 250 Abs. 3 BauGB).
Aus unserer Sicht kommt dies einem Umwandlungsverbot und dem Eingriff in die Eigentumsrechte mit fatalen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gleich: Das Angebot von Eigentumswohnungen wird sinken, infolgedessen werden deren Preise steigen und somit wird Selbstnutzern und Kleinanlegern die Möglichkeit Eigentum zu erwerben erschwert.
Sofern Kleinvermieter von Mehrfamilienhäusern die Bewirtschaftung sowie Modernisierung finanziell nicht mehr tragen können, darf dem Eigentümer die Alternative von Einzelverkäufen nicht genommen werden. Der Verkauf des Gesamtprojekts kann in vielen Fällen schließlich nur noch an professionelle Investoren erfolgen, welche die Kleinanleger dadurch aus dem Markt drängen und Immobilien renditemaximierend bewirtschaften. Die Renditeerwartung wird schließlich an die Mieter weitergegeben, sodass auch die Mieten künftig alles andere als erschwinglich werden.
Sektoraler Bebauungsplan
Mit der Einführung von sektoralen Bebauungsplänen (§ 9 Abs. 2d BauGB) soll den Gemeinden die Möglichkeit geschaffen werden, im Zusammenhang des § 34 BauGB oder im Geltungsbereich eines übergeordneten Bebauungsplans Anforderungen an Wohnnutzung vorzugeben.
Hiermit wurde ein zusätzliches Planungsverfahren geschaffen, welches den ohnehin schon langwierigen Genehmigungsverfahren vorgeschaltet wird. Die Situation von angespannten Wohnungsmärkten wird dadurch nicht entschärft.
Bauherren wird das schnellste und effektivste Instrument des § 34 BauGB zur Aktivierung von Bauland genommen. Der Neubau wird blockiert und das Angebot von Wohnraum weiterhin verknappt, sodass weiterhin eine steigende Preisentwicklung zu erwarten ist. Der Traum vom Eigenheim wird somit für den Mittelstand weiterhin nahezu unbezahlbar werden.
Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte und Erweiterung der Baugebote
Gemeinden können künftig ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute oder brach liegende Flächen ausüben. In Kombination mit der Erweiterung der Baugebote gleicht dies einer Enteignung von Grundstückseigentümern und Eigentümer von Problemimmobilien, da Gemeinden einen Eigentümerwechsel gezielt steuern sowie anstoßen können und letztendlich ihr Vorkaufsrecht ausüben.
Hierbei ist der Begriff „Problemimmobilie“ nicht rechtlich definiert, was künftig definitiv zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Gemeinden und Eigentümern führen wird.
Des Weiteren werden diese Maßnahmen das Investitionsklima verschlechtern, da hohe Summen für die Ausübung der Vorkaufsrechte aufgebracht werden müssen. Zusätzlich kommen Investoren nun noch schwieriger an Grundstücke mit Problemimmobilien zum Sanieren.
Die Investitionsmittel der Gemeinden sollten stattdessen in die Infrastruktur investiert werden, um dem Trend des dezentralen Wohnens nachzukommen und diesen zu fördern.
Fazit zum Baulandmobilisierungsgesetz
Das neue Regelwerk des Gesetzgebers hat weiterhin die Verdichtung der Innenstädte zum Ziel. Dabei wird der Trend zur Dezentralisierung des Wohnens komplett außer Acht gelassen und die Aktivierung von Bauland durch zusätzliche Planungs- und Genehmigungspolitik verzögert.
Statt Kommunen verschärfte Eingriffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte an die Hand zu geben, sollten Grundstücks- und Immobilieneigentümer kompetente Mitarbeiter, effektive Instrumente und Vertrauen seitens Bauämter zur Verfügung gestellt werden. Dies würde Bauherren die Angst vor dem Dschungel der langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren nehmen und zur Aktivierung von Bauland ohne die Ausübung kostspieliger Vorkaufsrechte führen.
Maximilian Decker, CEO
